愛媛県西条市・新居浜市・今治市の注文住宅、新築、リフォームなら川下建設一級建築士事務所

実家の土地に住宅を建てて住めばいい、と考えて引っ越しの準備を進めていたのに「家のプランができたのに行政の建築許可が下りない」という事態にあわててしまうことがあります。こうしたトラブルを避けるためには実績ある工務店などに土地選びの早い段階から相談しておくのがひとつの方法ですが、土地選びで迷っているときなどには、自分で最低限の知識を学んで、調べておくと安心です。

西条市・新居浜市・今治市・松山市に注文住宅を建てたい人、あるいはこのエリアに移住を考えている人などが気をつけるべき、住宅建築にかかわる重要な法制度についてご紹介します。

西条市・新居浜市では都市計画の「線引き廃止」が実施された

土地や中古住宅を購入するときには、個々の物件のデータの中にいくつかの専門用語が出てきます。「注文住宅の新築」あるいは「中古住宅のリフォームや建て替え」の際、非常に重要な情報となるのでチェックが必要です。これらは国の法律である「都市計画法」に基づいています。

国内の土地は、都市計画の対象となる「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分かれます。（都市計画区域外の一部は特殊事情により規制がある「準都市計画区域」となるので、正確には３つのどれかに分類されます。）

そして、都市計画区域のなかに「市街化区域」「市街化調整区域」が指定され、どちらにも入らない「非線引区域」も存在します。

ただし西条市・新居浜市については、2004年の東予広域都市計画区域における区域区分廃止、いわゆる”線引き廃止”により、「市街化区域「市街化調整区域」の区分がなくなりました。

一方、今治市・松山市では現在も区域区分がありますが、細かい区域見直しなどが行われています。

これらの制度変更により、個人が住宅を建てる手続きが大きく変わることはありません。ただ、近年改正・変更されていることも多いので、西条市・新居浜市・今治市・松山市で住宅用宅地を検討するときは、役所で最新情報をチェックすることをおすすめします。（問い合わせ窓口については後述）

都市計画に基づく「用途地域」「建ぺい率・容積率」など、土地選びでチェックすべきポイントとは

「売土地」や「中古住宅」の情報を細かくみていくと、いくつかの専門用語の表記があります。以下は土地選びで重要なチェックポイントです。

用途地域とは、「土地の価格」「建てられる家の面積・高さ」「環境の良さ」にかかわる重要な区分

「ある土地に、どんな建物を建てることができるか」を制限しているのが用途地域です。前述した「市街化調整区域」の区分が廃止された西条市・新居浜市でも、まちづくりの観点から用途地域の規制は継続されています。都市計画法に基づき土地を「住宅地」「商業地」「工業地」などに区分し、さらに建てられる住宅の種類などにより細かい地域ごとの区分が以下の通り、規定されています。

※区域区分が廃止された西条市・新居浜市でも用途地域の指定は維持されています。

＜参考＞国土交通省　用途地域の解説

１　第一種低層住居専用地域

２　第二種低層住居専用地域

３　第一種中高層住居専用地域

４　第二種中高層住居専用地域

５　第一種住居地域

６　第二種住居地域

７　準住居地域

８　近隣商業地域

９　商業地域

10　準工業地域

11　工業地域

12　工業専用地域

このなかで「工業専用地域」だけは住宅を建てることができませんが、他の地域は建てられます。

第一種・第二種の低層住居専用地域は「一種住専」「二種住専」とも称され、建物の高さや建坪に制限があります。いわゆる高級住宅街で静かな環境が保たれていますが、地価は割高です。「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」は主に住宅・マンションが建てられます。

「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」に店舗、事務所、工業などが混在します。

限られた面積の土地に目いっぱいの建坪で家を建てたり、3階建ての住居にしたい場合は、用途地域によっては不可となるので注意が必要です。

住宅用土地の売り物件を検討するときは「用途地域」が重要な情報です。親族の土地などで用途地域が不明な場合は、市の都市計画担当窓口へ問い合わせましょう。

＜参考＞国土交通省　用途地域データ

建ぺい率・容積率とは、土地に建てることができる建物の大きさ制限

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。容積率が300、400と大きくなれば、高層の建物が建てられます。

建ぺい率・容積率は上で紹介した用途地域によってそれぞれ違います。２つの基準によって、その土地に建てることが可能な最大の建物の大きさが規定されています。

 

たとえば、面積が100㎡で「建ぺい率：60％　容積率：200％」の土地の場合、建てられる建物は、

建物面積（建坪）：　100㎡　×　60％　＝　60㎡

延床面積：　100㎡　×　200％　=　200㎡

延床面積200㎡を60㎡で割ると3以上となるので、敷地の60％を使って建物を建てて、3フロアを造ることが可能ということになります。

 

同じ用途地域でもいくつかの異なる建ぺい率・容積率が設定されています。また、建ぺい率・容積率の数値は建築の基準となっていますが、個別の土地の自然条件や建物プランによって緩和されたり逆に制限されたりすることがあります。個別の建物について「建築確認」が下りることが最終判断となります。

建ぺい率・容積率の制限内で建物プランを作るのは、工務店や設計事務所の仕事です。しかし、「この土地にはどの程度の建物が建てられるのか」は事前に知っておくべき大事な情報のひとつです。用途地域と同じく市の担当窓口に問い合わせるのが確実です。

「接道」「私道負担」など、他にもあるチェックポイント

売土地の情報には「接道」「私道負担」などと表示されていることがあります。これらについても知っておきましょう。

「接道」とは、土地が道路に接している部分をいいます。建築基準法に定められた道路に最低２m接していなければ、建物を建てることができません。

「私道負担」とは、敷地のうち一定部分を私道として確保しなくてはならないことをいいます。例えば、接している道路の幅が4m未満のとき、道路幅4mとなるまで敷地境界線を後退させなくてはならないケースなどです。私道部分は建ぺい率・容積率の計算からも除外されます。

建築基準法施行前から建っていた建物では、接道や私道負担のルールに抵触する建物が存在します。現状のままで使用することはできますが、建物を壊して新たに新築することはできません。このような物件を「再建築不可物件」といい、中古住宅を購入するときには注意したいポイントです。

このほか、法制度上のチェックポイントとしては「防火地域」「準防火地域」の規定や、「土砂災害危険個所」の指定などもあります。個別の物件がそれらにあてはまるかどうかは、市の窓口で確認すればわかります。

「実家の農地に住宅は建てられる？」　「西条市・新居浜市・今治市・松山市の条例は大丈夫？」住宅の建築確認を受けるために、自分で調べる方法

農地に住宅を建てることを規制した「農地転用」とは

農地で農業を継続することを止めて、土地を農地以外の用途で使用することは規制されています。用途を変更して住宅を建てるような場合に「農地転用」を申請して許可を受ける必要（農地転用許可制度、略して農転）があります。

農地転用で田や畑に家を建てる場合には、農地を宅地に転用するために地盤改良工事が必要となり、追加コストがかかることもあります。

親族の農地に家を建てるような場合には、まず農地転用の許可を申請する必要があります。

県や市が定める「がけ条例」などの条例もある

県や市が定める、住宅建築にかかわる条例の代表的なものに「がけ条例」があります。がけの近くに家を建てる場合は、安全のために定められた「がけ条例」に注意が必要です。がけ条例の詳細は各市により異なります。

別途、愛媛県が定めている条例もあります。県と市町の条例についてはあまり難しく考えず、個別の土地についてどんな条例が該当するかについて後に紹介する各市窓口で確認しましょう。

事前に各市の「建築確認」申請窓口に問い合わせ

（農転の場合は同時に「農業委員会」に相談）

いろいろな規制をご紹介しましたが、すべてを自分で調査することは困難です。通常家を建てるときには工務店や設計事務所などの専門家が物件について調査し、書類を整えます。

自分である程度の見通しをつけたい場合には、事前に各市の「建築確認」担当窓口へ問い合わせるのが早道です。許可を出すのは県知事ですが、西条市・新居浜市・今治市・松山市はいずれも建築主事を置く「特定行政庁」であるため、窓口は以下の通り、各市となります。

 

西条市建設部建築審査課

https://www.city.saijo.ehime.jp/soshiki/kenchiku/

 

新居浜市役所建設部建築指導課

https://www.city.niihama.lg.jp/soshiki/kensido/

 

今治市役所都市建設部建築指導課

https://www.city.imabari.ehime.jp/kenchiku/

 

松山市役所都市整備部建築指導課

https://www.city.matsuyama.ehime.jp/shisei/kakukaichiran/tosiseibibu/kenchikus.html

 

また、農転の場合は、上記に加えて各市の「農業委員会」に事前相談します。

愛媛県・西条市・新居浜市・今治市・松山市が進めるまちづくりとは

愛媛県の人口は1985年の約153万人をピークに減少に転じ、今後もその傾向は変わらないと予測されます

そんななかでも持続可能なまちづくりをしていくため、産業・福祉・都市計画など各分野における長期的なプランが始動しています。

2019年4月「まじめえひめ」プロジェクトがスタート。県庁内に「まじめ課」が新設され、特設サイトおよびインスタグラムなど各種公式SNSもオープンしました。観光・産業振興・移住促進などにつながるブランド力の強化がねらいです。愛媛県・西条市・新居浜市・今治市・松山市とも、子育て支援には積極的です。

＜愛媛県の子育て支援情報＞

愛媛県の子育て情報サイト「きらきらナビ」では、県が実施する子育て支援情報、市町の垣根を越えたおでかけ・イベント情報などを発信しています。

• 第2子以降の子どもの保護者に『笑顔っ子応援券（おむつ券）』5万円相当を交付
• 子育てファミリーに特典がある「のびのび子育て応援隊」店舗を登録
• 愛媛県の施設で子育てイベントを開催
• コミュニティサイト「ひめコミュ」

次に西条市・新居浜市・今治市・松山市のまちづくり情報をご紹介します。

愛媛県の各市町では、「少子高齢化」「人口減少」という厳しい状況のなかで、歳出全般の見直し・コンパクトシティの推進などを通じて将来を見据えたまちづくりを推進しています。

国の「地方再生コンパクトシティ」モデル都市に選定された西条市

西条市は、2017年に国土交通省と内閣府が支援する「地方再生コンパクトシティ」に愛媛県で唯一選定されました。豊かな水資源「うちぬき（地下水）」を活用した再生可能エネルギーの促進、コンパクトな市街地整備、石鎚山の地域資源活用などを推進中です。

2018年度よりウォーキングや健康診断の受診でポイントがたまる「わくわく健康ポイント事業」を開始。積極的な健康増進を図っています。人口10万人の市としては充実した4つの図書館があり、22時まで開館している施設もあります。

＜西条市の子育て事情＞

子育て応援サイト「ハピ♡すく」を2018年に新規開設し、子育て世代を応援する制度について積極的に情報を発信しています。

• 中学生までの子どもの医療費を助成
• 「すくすくファイリングブック」を配布
• 放課後児童クラブは有料・対象は6年生まで・保育所入所基準を準用
• 高校・大学進学の奨学金貸付あり

保育所の待機児童数は大都市に比べれば少ないですが、エリアによっては希望の保育所に入れないこともあるので、個別に問い合わせる必要があります。

「笑い」をキーワードに地域おこし。イベント振興に積極的な新居浜市

新居浜市は10年以上にわたって「笑い」の介護予防促進事業、市民のネットワークによる”笑顔プロジェクト”などに取り組んだ実績があり、2008年より「新居浜笑いサミット」を開催、2011年からは高校生のお笑いコンテスト「笑顔甲子園」を毎年開催。若い世代からシニアまで市民を巻き込んでの地域おこしが成功しています。他にも地場のまつりなど行事が多く、人の交流が盛んです。

また、新居浜市の出生率は1.8人と四国で1位、全国でも上位に入り、子どもが育てやすいまちづくりにも成功しているようです。（ https://life.city.niihama.ehime.jp/news/2667/ ）

＜新居浜市の子育て事情＞

子育て支援情報は「ママフレ」で入手できます。新居浜市では三世代同居や近居を応援し、住宅取得とリフォームに助成をしています。

• 中学生まで子どもの医療費を助成
• 子育て応援ブックを配布
• 孫育て応援ブックを配布
• 放課後児童クラブは有料・対象は6年生まで・保育所入所基準を準用

保育所の待機児童数は少ないですが、希望の保育所については個別に問い合わせる必要があります。

昔も今も地場産業が盛んな交通の要所。人にフォーカスをあてたまちづくりを推進

造船と海運業で繁栄してきた今治市では、2009年より日本最大の国際海事展「バリシップ」を隔年で開催。国内外から多くの企業が集結するビジネスイベントと当時に別会場で一般向けの楽しめるサブイベントを実施しています。人材育成機関として「今治地域造船技術センター」を設置。その他の分野でも次世代の若者の育成に積極的です。「しまなみ海道」などの観光資源活用も効果を上げていて、ゆるキャラ「バリィさん」は全国的な人気を誇っています。

＜今治市の子育て事情＞

「今治市子ども・子育て会議」を開催し、保育所の拡充と質的向上を図っています。子育て支援サイトは「がんバリママ　きらりんネット」です。

• 子どもの医療費を中学生まで無料化（2020年より予定）
• ひとり親家庭のファミリーサポート利用料を助成
• 子育てをサポートする「マイ保育園」を実施
• 放課後児童クラブの対象は6年生まで・保育所入所基準を準用
• 高校・大学への進学で奨学金制度あり

保育所の待機児童数は少ないですが、希望の保育所については個別に問い合わせる必要があります。

観光資源も豊かな松山市は、「スポーツ」「俳句」で文武両道のまちおこし

四国有数の観光スポットでもある松山市。地域のブランド力アップのためのサイト「いい、加減。まつやま」では「松山ワカモノ宣伝会議」などの情報やアニメーションが紹介されています。公式サイトでは「人口50万人以上の都市のなかでごみ排出量日本一」というデータが紹介されていて、エコな生活への意識が高い地域でもあるようです。1998年より開催されている「俳句甲子園」が有名ですが、特設サイト「スポーティングシティ マツヤマ」ではスポーツの大会や合宿に助成をして推進しています。

＜松山市の子育て情報＞

松山市の子育て情報は「カンガルーカフェ」で入手できます。

• 中学生まで子どもの医療費を助成
• 放課後子ども教室はおおむね全学年対象・無料・親の就労状況不問（施設ごとに異なる）
• 大学生対象の「松山市奨学生」制度あり

保育定員を毎年増やしていますが、大都市なので他の地域に比べて待機児童が多いことが懸念の材料です。保活のためには早めの対策が必要なようです。

西条市・新居浜市・今治市・松山市の住みやすさ、移住先としての魅力

西条市・新居浜市・今治市・松山市はいずれも瀬戸内海に面していて、自然が豊かで気候は温暖。古くからの産業があり就労のチャンスも多く、地元の人にとっても移住を考える人にとっても住みやすいエリアといえます。松山市で働き、西条市に住むというような生活をする人も多く経済圏としても四市は相互に連携しています。松山市の繁華街など一部を除けば、生活コストも自然環境も似通っていて、どこに住んでも快適に暮らせるでしょう。ただし、子育て世代の方にとっては各市で少しずつ異なる子育て事情がかなり重要なポイントとなるかもしれません。子育て情報については前述した情報やリンクを参考にしていただきながら、保育所や学童クラブの状況などについては必ず個別に問い合わせてみてください。

移住事業に積極的な愛媛県

えひめ移住支援ポータル「e移住ネット」では、住まい・仕事・暮らしなどの情報、イベントのお知らせなど紹介しています。愛媛県は通勤通学時間が全国最短、仕事時間が全国で2位といった興味深いデータの提示もあります。移住で重視したいキーワードを入れるとおすすめのエリアを提示してくれる機能があり、相性のいい市町はどこか知る手がかりとして役立ちそうです。

「えひめ空き家情報バンク」では格安で取得できる住宅を紹介していて、購入・賃借した住宅をリフォームするときは「愛媛県移住者住宅改修支援事業」の助成が受けられます。

U・Iターン促進のための奨学金返還支援制度があります。（対象就職先など諸条件あり）

＜愛媛県への移住はこんな人におすすめ＞

• 豊かな自然があり温暖な気候の環境で暮らしたい人
• 地産地消の野菜や魚介。バリエーション豊富な食を楽しみたい人
• 「ものづくり」「食」「芸術」「IT技術」などのスキルで、地方で働いてみたい人
• スローライフを実践したい、とにかくのんびり暮らしたい人

若い世代の定住と移住推進に積極的な西条市

西条市では特設サイト「LOVE SAIJO」で地域の魅力や行政サービス情報をわかりやすく紹介しています。同サイトの記事で「2019年版住みたい田舎ランキング」で全国5位、四国では1位になったことが紹介されています。移住を考える人向けの「LIVE IN 西条」ではまちのPR・移住者インタビューなどを掲載。住みやすいまちとしての西条ブランドを積極的に発信しているようです。

＜西条市への移住はこんな人におすすめ＞

• 子育て支援制度や環境を最優先する人
• 移住へのサポート充実度を重視する人
• 静かで自然が豊かな場所に住みたい人

「奨学金返済支援事業」などでU・Iターン促進を行う新居浜市

新居浜の暮らしを発信するサイト「新居浜Life」は新居浜在住者と移住を検討する人向けで、フリーペーパー「#ニイハマ」とリンクしています。「お試し移住制度」や最長3年間利用できる移住支援住宅があります。

新居浜市は独自の「奨学金返済支援事業」を実施しています。新居浜市へのU・Iターンをして地元で就労する30歳以下の人が奨学金を返済中の場合に最大60万円の支援を受けられる制度です（諸条件あり）。

＜新居浜市への移住はこんな人におすすめ＞

• まつりやイベントに参加したい人
• 「子育てしやすさ」を重視する人
• お試し移住制度を利用して検討したい人
• 奨学金を返済しながらU・Iターンを検討したい人

便利に生活しながら自然を身近に感じて、アウトドアライフが快適な今治市

今治市の「しまなみ海道」は絶景を楽しみながら、サイクリング、ランニング、ウォーキングができ、特にサイクリングが人気で多くの観光客を集めています。透明度の高い海、瀬戸内海の島が連なる様子などインスタ映えするスポットばかりです。アウトドアライフを満喫したい人にとっては、今治は快適に暮らせる都市でありながら自然が豊かで、理想の場所ではないでしょうか。

• スポーツやアウトドアライフを趣味としている人
• 今治の地場産業へのU・Iターンを検討したい人

交通の便利さや環境のよさなど、総合力で暮らしやすい松山市

松山に移住した人と松山人とでつくるウェブサイト「いい、暮らし。まつやま」では移住者の体験談を多数紹介しているので参考になります。同サイトでは「民営賃貸住宅の家賃の安さが全国1位」という耳寄りな情報も紹介されています。市内には路面電車・市電が通り、商店街・ショッピングセンターも充実。松山空港から国内外各地へのアクセスも良好です。移住した人が定住しやすい条件がそろっているようです。

＜松山市への移住はこんな人におすすめ＞

• 市内の企業にU・Iターンを検討したい人
• 松山を拠点に国内外へ頻繁に出かけたい人
• 愛媛県の中でも買い物などの利便性のいい場所に住みたい人